Faire une offre d’achat au Québec : promesse d’achat, contre-proposition et rendez-vous chez le notaire

Par une promesse d’achat, vous vous engagez à acheter la propriété au prix et aux conditions de votre offre. L’acceptation du vendeur signifie qu’il accepte de vendre, habituellement sous réserve de conditions comme le financement ou l’inspection.

Votre courtier doit utiliser l’un des cinq formulaires obligatoires de l’OACIQ : immeuble résidentiel de moins de cinq logements, copropriété indivise, copropriété divise, maison mobile sur terrain loué ou curateur public. Pour un achat neuf auprès d’un promoteur ou constructeur, un contrat préliminaire est requis plutôt qu’une promesse d’achat.

Thomas explique chaque formulaire à ses acheteurs dans le cadre de sa pratique de courtier; il ne s’agit pas d’une promesse de résultat.

L’acompte est déposé dans le compte en fidéicommis du courtier une fois la promesse acceptée. Le formulaire indique si la TPS et la TVQ s’appliquent; selon la page de l’OACIQ, les ventes de propriétés résidentielles existantes n’y sont généralement pas assujetties.

L’acheteur paie les honoraires du notaire et les droits de mutation, aussi appelés taxe de bienvenue, sauf entente contraire.

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La clause de financement précise le taux d’intérêt maximal, la période d’amortissement et le terme minimal.

Si vous ne fournissez pas la preuve de financement avant l’échéance, le vendeur peut exiger une nouvelle demande hypothécaire auprès d’un prêteur précis dans un délai fixé, ou annuler la promesse. Si le vendeur ne fait ni l’un ni l’autre dans le délai prévu, la promesse devient nulle.

Le courtier doit recommander une inspection. Vous pouvez rendre la promesse conditionnelle à une inspection dans un délai fixé ou y renoncer en cochant la case prévue. La page de l’OACIQ rappelle de comprendre les implications d’une renonciation.

Vous pouvez énumérer les documents à examiner et fixer la date limite à laquelle le vendeur doit les fournir. S’ils sont tardifs ou insatisfaisants, vous pouvez annuler par avis écrit dans les 7 jours suivant l’expiration du délai du vendeur.

• Inspection préachat et obligations du courtier

Le vendeur doit livrer la propriété dans l’état où elle était lors de votre visite, avec les inclusions convenues en état de fonctionnement. Il fournit un titre valide et un certificat de localisation à jour, ainsi qu’une preuve du consentement du conjoint s’il s’agit de la résidence familiale.

Si vous découvrez un défaut non divulgué avant la signature de l’acte de vente, vous pouvez demander par écrit qu’il soit corrigé. Le vendeur dispose de 21 jours à compter de la réception de la demande pour confirmer la réparation ou refuser. S’il refuse, vous pouvez annuler.

Confirmez la date d’occupation, la date d’ajustement et la date de signature de l’acte. La mention « à déterminer » ne devrait jamais remplacer une date. Tous les acheteurs, vendeurs et conjoints doivent signer.

Le vendeur doit accepter avant la date et l’heure indiquées, sinon la promesse devient nulle. Dès que vous signez, vous ne pouvez pas vous retirer pendant le délai d’acceptation.

Vous pouvez toutefois annuler avant que la promesse soit présentée au vendeur : si l’annulation lui parvient avant la promesse, celle-ci devient nulle.

• Le vendeur reçoit une promesse d’achat : options et délais

La contre-proposition se fait sur le formulaire obligatoire. Le vendeur répond généralement en premier, mais l’acheteur peut aussi en faire une.

Chaque contre-proposition indique la date et l’heure avant lesquelles l’autre partie doit accepter. Son auteur ne peut pas la retirer avant cette échéance; sans acceptation dans le délai, elle devient nulle. Un retrait demeure possible jusqu’à ce qu’elle parvienne à l’autre partie.

Une nouvelle contre-proposition annule toutes les précédentes. La dernière doit énumérer chaque inclusion et exclusion qui ne figure pas dans la promesse initiale. L’entente qui lie les parties est uniquement la promesse initiale modifiée par la dernière contre-proposition.

Après l’acceptation, vous devez réaliser les conditions : inspection, réception des documents et financement hypothécaire, en respectant les échéances.

Vous ne pouvez pas céder vos droits dans la promesse sans le consentement écrit du vendeur. Si la vente échoue par votre faute, vous devez indemniser le courtier lié au vendeur.

Le notaire examine les titres et rédige l’acte de vente et l’acte de prêt. Il vérifie que le vendeur est réellement propriétaire et qu’il a le droit et la capacité de vendre, si un conjoint ou une autre personne doit consentir, si les mesures du terrain sont exactes et si des droits de passage existent.

Si l’achat est financé, vous devez présenter la preuve d’une police d’assurance habitation couvrant au moins le montant du prêt hypothécaire.

Le notaire inscrit la transaction au registre foncier. Cette inscription rend publics votre droit de propriété et les droits hypothécaires du prêteur.