Acheter ou vendre sans garantie légale au Québec : ce que ça veut dire

• Consulter le guide sur les déclarations du vendeur et les renseignements à divulguer.

Selon l’article 1726 du Code civil du Québec, le vendeur garantit que le bien est exempt de vices cachés qui le rendent impropre à son usage ou diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou aurait payé moins. La garantie ne couvre pas les défauts connus de l’acheteur ni les défauts apparents, visibles pour un acheteur prudent sans l’aide d’un expert.

La garantie s’applique automatiquement. Selon Éducaloi, elle ne couvre pas les défauts déclarés dans les Déclarations du vendeur, ni ceux qu’une inspection, un certificat de localisation à jour ou la recherche du notaire au registre foncier révéleraient.

Pour l’exclure, la promesse d’achat et l’acte de vente doivent préciser que la vente est faite « sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur ». La clause est négociable. L’acheteur est présumé accepter le risque de vices cachés; sans fraude du vendeur, les recours sont très limités.

Faites vérifier le titre par le notaire et lire le libellé exact de la clause. L’exclusion ne couvre pas les blessures corporelles causées à autrui.

Dans sa mise à jour du 19 mars 2025, l’OACIQ rapporte des décisions de la Cour d’appel rendues en 2022 : le simple silence du vendeur sur un défaut connu n’est généralement plus considéré comme une fraude dans une telle vente. L’acheteur doit prouver une intention délibérée de tromper, par exemple un mensonge ou une demi-vérité, qui a influencé l’achat.

Cette nuance ne constitue pas une invitation à cacher un problème : les vendeurs devraient quand même divulguer les défauts connus.

L’inspection est principalement visuelle et ne peut pas garantir qu’il n’y a aucun vice caché. Posez des questions ciblées par écrit, prévoyez une réserve dans votre budget et envisagez de négocier une exclusion partielle.

• Inspection préachat : obligations du courtier et choix de l’inspecteur.
• Prévoir l’inspection et faire intervenir des spécialistes : consulter le réseau d’inspecteurs.
• Faire vérifier le titre et la clause exacte par le notaire : consulter le réseau de notaires.
• Vérifier ce que montre un certificat de localisation à jour.
• Préparer un premier achat à Gatineau.

Selon l’OACIQ, l’exclusion totale vise des situations exceptionnelles : succession, reprise, démolition ou changement d’usage. Autrement, une exclusion partielle peut être envisagée pour des composantes précises ou seulement pour le vendeur immédiat.

Les vendeurs devraient divulguer les défauts connus même avec cette clause. Une exclusion totale peut réduire le prix de vente.

• Préparer votre vente à Gatineau.
• Consulter le réseau professionnel : inspecteurs et notaires.

Selon Centris, le 4 août 2026, la part des ventes résidentielles sans garantie légale au Québec est passée de 12 % en 2011 à 44 % en 2026. Montréal, Québec et Gatineau comptent davantage de ventes avec garantie que plusieurs régions éloignées. Ces propriétés ne restent pas plus longtemps sur le marché.

CTV News rapportait aussi en février 2026 que davantage d’acheteurs québécois renonçaient à la garantie légale. Le chiffre de 44 % concerne le Québec : ce n’est pas une proportion propre à Gatineau.