Acheter un condo au Québec : quels documents et quelles règles vérifier en 2026?
Par Thomas Lymburner, courtier immobilier résidentiel, RE/MAX Direct
Points clés
- Le règlement s’applique à tous les syndicats de copropriété divise au Québec; ni le conseil ni l’assemblée ne peuvent s’y soustraire.
- Délai pour le carnet et la première étude : 3 ans et 1 jour.
- Le carnet décrit les réparations majeures et remplacements prévus sur 25 ans; le conseil le met à jour au moins chaque année.
- L’étude du fonds de prévoyance est produite tous les 5 ans et recommande les soldes et contributions.
- Le syndicat fournit l’attestation au vendeur dans les 15 jours de la demande; elle doit être datée et signée.
- Pour un condo neuf non livré à la date convenue, le promoteur doit rembourser les acomptes.
Un règlement obligatoire pour tous les syndicats
Le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise a été publié à la Gazette officielle du Québec le 30 juillet 2025 et est entré en vigueur le 14 août 2025. Il poursuit les projets de loi 16 (2019) et 31 (2024).
Tous les syndicats de copropriété divise au Québec doivent s’y conformer. Ni le conseil d’administration ni l’assemblée des copropriétaires ne peuvent décider de ne pas appliquer ces règles. Les syndicats disposent de 3 ans et 1 jour pour faire établir le carnet et produire une première étude.
Que doit contenir le carnet d’entretien?
Le carnet, requis par l’article 1070.2 du Code civil, comprend un inventaire détaillé des parties communes : matériaux, appareils et équipements. Il comprend aussi les éléments des parties privatives dont l’entretien est assuré par le syndicat.
Une section distincte décrit les réparations majeures et les remplacements prévus au cours des 25 prochaines années, avec une année pour chaque intervention. Le carnet présente l’état des éléments et leur durée de vie utile restante.
Il recense aussi les réparations majeures déjà réalisées, leurs dates et leurs coûts, ainsi que les documents liés à l’immeuble : plans, devis et contrats.
Qui prépare le carnet et à quelle fréquence?
Le professionnel doit être membre de l’un des ordres suivants : Ordre des ingénieurs du Québec, Ordre des évaluateurs agréés du Québec, Ordre des architectes du Québec, Ordre des technologues professionnels du Québec. Il doit travailler principalement en gestion immobilière, construction, rénovation, évaluation ou inspection, et ne pas avoir de lien direct avec la copropriété : notamment, il ne peut pas être administrateur, gestionnaire, copropriétaire ou occupant.
Le conseil doit mettre le carnet à jour au moins une fois par année. Une révision est requise au moins tous les 5 ans, ou tous les 10 ans si l’immeuble compte 8 parties privatives ou moins, sans compter les stationnements et espaces de rangement, si les parties communes ne sont pas dans un bâtiment, ou si l’immeuble compte au plus 3 étages entièrement au-dessus du sol.
Une visite sur place est effectuée chaque fois que le carnet est établi ou révisé.
À quoi sert l’étude du fonds de prévoyance?
L’étude est requise par l’article 1071 du Code civil et repose sur les travaux du carnet prévus sur 25 ans. Elle recommande le solde du fonds au début de chaque année et les montants à y contribuer.
Elle doit être produite tous les 5 ans. Les mêmes professionnels que pour le carnet peuvent la préparer, ainsi que les membres de l’Ordre des comptables professionnels agréés du Québec.
Après la première étude, le conseil dispose d’au plus 30 jours après l’assemblée annuelle pour fixer les contributions selon l’étude. Si le fonds est insuffisant, il dispose d’au plus 10 ans pour le renflouer.
Une fois les documents produits, le conseil a 60 jours pour mettre le carnet et l’étude à la disposition des copropriétaires.
Que contient l’attestation du syndicat lors d’une vente?
Lorsqu’un copropriétaire vend, l’article 1068.1 exige que le syndicat lui fournisse une attestation sur l’état de la copropriété dans les 15 jours de la demande. Elle doit être datée et signée; la SHQ propose un modèle facultatif.
Les renseignements financiers obligatoires comprennent le montant actuel du fonds de prévoyance et le montant qui devrait être disponible cette année selon la dernière étude, les contributions aux charges communes demandées et payées au cours des 3 dernières années, l’encaisse disponible, les surplus ou déficits des 3 derniers états financiers et le budget de l’année.
L’attestation confirme les assurances obligatoires et indique le montant du fonds d’auto-assurance et la franchise la plus élevée.
Elle résume les inspections et rapports d’expertise des 5 dernières années, les sinistres connus des 5 dernières années, les réparations majeures des 5 dernières années avec dates et coûts, et les travaux majeurs prévus au cours des 10 prochaines années avec dates et coûts estimés. Elle indique aussi les litiges en cours et les modifications à la déclaration de copropriété des 3 dernières années.
Qu’est-ce qui change pour les condos neufs?
Les acomptes ne peuvent être détenus en fidéicommis que par des membres des ordres suivants : Barreau du Québec, Chambre des notaires du Québec, Ordre des administrateurs agréés du Québec, Ordre des comptables professionnels agréés du Québec.
Les promoteurs doivent rembourser les acomptes si le condo n’est pas livré à la date convenue.
Quels documents demander au vendeur?
Demandez au vendeur l’attestation du syndicat, le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance. Vérifiez les dates du carnet et de sa révision, celles de l’étude et la date et la signature de l’attestation.
Dans l’attestation, consultez le solde du fonds et le montant recommandé cette année, les renseignements financiers, les assurances et les résumés de travaux, de sinistres et de litiges. Consultez un notaire ou un avocat.
Questions fréquentes
Oui. Tous les syndicats de copropriété divise au Québec doivent faire établir un carnet d’entretien, requis par l’article 1070.2 du Code civil. Ni le conseil ni l’assemblée ne peuvent s’y soustraire. Le conseil le met à jour au moins une fois par année.
Requise par l’article 1071, elle s’appuie sur les travaux du carnet prévus sur 25 ans et recommande le solde du fonds au début de chaque année et les contributions. Elle doit être produite tous les 5 ans.
Elle contient le solde actuel et le solde recommandé cette année du fonds, les charges communes demandées et payées sur 3 ans, l’encaisse, les surplus ou déficits des 3 derniers états financiers, le budget, les assurances, le fonds d’auto-assurance et la franchise la plus élevée. Elle résume les inspections et expertises, sinistres connus et réparations majeures des 5 dernières années, les travaux prévus sur 10 ans, les litiges et les modifications à la déclaration sur 3 ans. Elle est datée et signée; le syndicat la fournit au vendeur dans les 15 jours de la demande.
Le règlement est entré en vigueur le 14 août 2025. Les syndicats disposent de 3 ans et 1 jour pour obtenir le carnet et une première étude. Une fois produits, le conseil a 60 jours pour les mettre à la disposition des copropriétaires.
Le carnet est préparé par un membre de l’Ordre des ingénieurs, des évaluateurs agréés, des architectes ou des technologues professionnels du Québec, travaillant principalement en gestion immobilière, construction, rénovation, évaluation ou inspection, sans lien direct avec la copropriété. Une visite est faite à l’établissement ou à la révision. Pour l’étude du fonds, les mêmes professionnels sont admissibles, ainsi que les membres de l’Ordre des CPA.
Les acomptes en fidéicommis ne peuvent être détenus que par des membres du Barreau du Québec, de la Chambre des notaires, de l’Ordre des administrateurs agréés ou de l’Ordre des CPA. Le promoteur doit rembourser les acomptes si le condo n’est pas livré à la date convenue.
Sources
- Gouvernement du Québec — Règles en matière de gestion des copropriétés divises — Mis à jour le 22 mai 2026 / Updated May 22, 2026
Information générale seulement. Ce guide ne constitue pas un avis juridique; consultez un notaire ou un avocat.