Peut-on reprendre un logement en achetant un plex au Québec?
Par Thomas Lymburner, courtier immobilier résidentiel, RE/MAX Direct
Points clés
- Seule une personne physique peut reprendre un logement; les copropriétaires ne le peuvent généralement pas, sauf s’ils sont conjoints.
- La reprise vise à habiter le logement ou à y loger certains proches; elle ne peut pas reposer sur une raison fausse ou illégale.
- Avis : 6 mois pour un bail de plus de 6 mois, 1 mois pour un bail de 6 mois ou moins, 6 mois pour un bail à durée indéterminée.
- Protection cumulative : locataire ou conjoint de 65 ans ou plus, dans le logement depuis 10 ans ou plus, revenu au plus 125 % du seuil HLM, sauf exceptions.
- Le locataire a un mois pour répondre; l’absence de réponse est un refus. Après un refus, le propriétaire a un mois pour demander l’autorisation du TAL.
- Aucune indemnité n’est obligatoire, mais le TAL peut ordonner des frais de déménagement raisonnables lorsqu’il autorise la reprise.
Qui peut reprendre un logement et pour qui?
Seule une personne physique peut reprendre un logement. Si une compagnie possède l’immeuble, son propriétaire ne peut pas le reprendre.
Le propriétaire peut reprendre le logement pour l’habiter, y loger son enfant ou son parent, ou un membre plus éloigné de sa famille, par le sang ou par alliance, dont il est le principal soutien. Il peut aussi y loger un ex-conjoint dont il est le principal soutien.
Les copropriétaires ne peuvent généralement pas reprendre un logement, sauf s’ils sont conjoints : mariés, unis civilement ou conjoints de fait.
Et si un logement semblable est vacant à proximité?
La reprise n’est pas permise si le propriétaire possède à proximité un logement vacant semblable à un loyer semblable. Les tribunaux évaluent chaque cas. L’accord du locataire permet de déroger à cette règle.
Quels locataires sont protégés?
La reprise est interdite si le locataire ou son conjoint réunit les trois conditions : avoir 65 ans ou plus, habiter le logement depuis 10 ans ou plus et avoir un revenu égal ou inférieur à 125 % du seuil pour un logement à loyer modique (HLM).
Des exceptions existent : par exemple, un propriétaire de 65 ans ou plus peut reprendre le logement pour l’habiter. Ces conditions d’âge et de revenu s’appliquent généralement aux avis envoyés le 22 mai 2024 ou après. Pour un avis antérieur, communiquez avec le TAL.
Que doit contenir l’avis et quand l’envoyer?
L’avis écrit doit indiquer la date prévue de la reprise, le nom de la personne qui occupera le logement et son lien avec le propriétaire, ainsi que la disposition du Code civil sur l’éviction des personnes âgées. Le Tribunal administratif du logement propose un modèle d’avis.
| Durée du bail | Délai minimal de l’avis |
|---|---|
| Plus de 6 mois | Au moins 6 mois avant la fin du bail |
| 6 mois ou moins | Au moins 1 mois avant la fin du bail |
| Durée indéterminée | Au moins 6 mois avant la date prévue de la reprise |
Le locataire peut-il refuser?
Le locataire dispose d’un mois après la réception de l’avis pour accepter ou refuser. S’il ne répond pas, il est considéré comme ayant refusé. Les parties peuvent négocier, par exemple une date de départ en échange d’un paiement.
Après un refus, le propriétaire peut abandonner la reprise ou demander au TAL l’autorisation de reprendre le logement dans le mois qui suit le refus.
Indemnité et frais de déménagement
Aucune indemnité n’est obligatoire, mais le propriétaire peut en offrir une. Si le TAL autorise la reprise, il peut ordonner le paiement de frais de déménagement raisonnables et fixer ou reporter la date de départ.
Qu’est-ce qu’une reprise de mauvaise foi?
Une raison illégale ou fausse, une volonté de nuire au locataire ou une conduite excessive ou déraisonnable peut constituer de la mauvaise foi.
Le locataire qui prouve la mauvaise foi peut réclamer des dommages, par exemple la différence entre son ancien et son nouveau loyer, même après avoir accepté la reprise. Il dispose de 3 ans à compter de la découverte de la mauvaise foi pour agir. Des dommages punitifs peuvent être ordonnés.
Avant d’acheter un plex pour y habiter
Vérifiez qui sont les locataires actuels, les dates de leurs baux et si un locataire protégé habite le logement. Parlez à un avocat ou à un notaire avant d’acheter un plex dans le but d’occuper un logement.
Questions fréquentes
Une personne physique peut reprendre un logement pour l’habiter ou y loger un enfant, un parent, un proche plus éloigné par le sang ou par alliance dont elle est le principal soutien, ou un ex-conjoint qu’elle soutient principalement. Le propriétaire d’une compagnie qui détient l’immeuble ne le peut pas; les copropriétaires ne le peuvent généralement pas, sauf s’ils sont conjoints. Les autres conditions et les protections des locataires s’appliquent.
Pour un bail de plus de 6 mois, l’avis doit être donné au moins 6 mois avant sa fin. Pour un bail de 6 mois ou moins, le délai est d’au moins 1 mois avant sa fin. Pour un bail à durée indéterminée, il faut au moins 6 mois avant la date prévue de la reprise.
Oui. Il a un mois après réception de l’avis pour accepter ou refuser; son silence vaut refus. Après un refus, le propriétaire peut abandonner ou demander l’autorisation du TAL dans le mois qui suit le refus. Les parties peuvent aussi négocier.
Oui : le locataire ou son conjoint de 65 ans ou plus, qui habite le logement depuis au moins 10 ans et dont le revenu est au plus 125 % du seuil HLM, est protégé, sauf exceptions, notamment un propriétaire de 65 ans ou plus qui veut y habiter. Ces conditions d’âge et de revenu s’appliquent généralement aux avis envoyés le 22 mai 2024 ou après; pour les avis antérieurs, contactez le TAL.
Aucune indemnité n’est obligatoire, mais le propriétaire peut en offrir une. Si le TAL autorise la reprise, il peut ordonner des frais de déménagement raisonnables et fixer ou reporter la date de départ.
Une raison illégale ou fausse, une volonté de nuire au locataire ou une conduite excessive ou déraisonnable. Le locataire qui la prouve peut réclamer des dommages, même après avoir accepté, dans les trois ans suivant sa découverte; des dommages punitifs peuvent être ordonnés.
Sources
- Éducaloi — La reprise du logement — Dernière modification : 1er septembre 2026 / Last modified September 1, 2026
- Tribunal administratif du logement — Reprise de logement et modèle d’avis — date de publication non fournie
Information générale seulement. Ce guide ne constitue pas un avis juridique; consultez un avocat ou le TAL.